Entre 2021 y 2025 se registraron 28,678 obras privadas por un monto de 215,181.5 millones de pesos. Mientras el residencial mantuvo el predominio, los proyectos de turismo, comercio y vivienda aumentaron 47.6 % su valor tasado y el hospedaje rebasó el doble.
Hubo una época en la que caminar por determinados sectores de las ciudades dominicanas significaba encontrarse, principalmente, con viviendas. Casas de una o dos plantas, espacios pensados para la vida familiar y calles donde la actividad comercial tenía una escala limitada. Con el tiempo, ese paisaje comenzó a mutar: donde antes predominaban las residencias aparecieron proyectos impulsados por el auge del turismo y proyectos que combinan vivienda y comercio.
No se trata de que la vivienda haya desaparecido del mapa. Los datos muestran lo contrario: los apartamentos y las casas siguen explicando la mayor parte de las construcciones privadas del país. Pero alrededor de ese mercado residencial se ha ido formando otra capa de actividad inmobiliaria, en la que el comercio, las oficinas, alojamientos turísticos y de renta corta, así como los proyectos de uso mixto ocupan un espacio cada vez más visible.
Para Marcos Barinas, arquitecto y planificador urbano, el punto de partida está en la propia lógica de las ciudades. “Las ciudades dominicanas están respondiendo a las señales del mercado, reflejando fielmente dónde la población quiere invertir y/o operar comercialmente”, sostiene. No es para menos. El capital privado también está cambiando el uso del suelo y la forma en que conviven vivienda, comercio, oficinas y las demandas derivadas de la actividad turística.
Los registros del Ministerio de Vivienda y Edificaciones (Mived), procesados por la Oficina Nacional de Estadística (ONE), permiten observar esa transformación desde dos variables: la cantidad de construcciones y el valor tasado de las obras. Entre 2021 y 2025 fueron registradas 28,678 construcciones privadas, con un valor tasado conjunto de 215,181.5 millones de pesos (mdp). El volumen total, sin embargo, se redujo. En 2021 fueron registradas 5,496 construcciones, frente a 4,163 en 2025, una disminución de 24.3 %. El valor tasado pasó de 95,392.6 mdp a 70,767 mdp, para una reducción de 25.8 %.
La contracción general no significa que todos los segmentos hayan seguido la misma trayectoria. Al separar las categorías, el comercio comienza a mostrar una dinámica distinta.
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Predominio residencial
Durante el quinquenio, 18,002 construcciones fueron apartamentos, equivalentes al 62.8 % de todas las obras privadas registradas. A esa cifra se suman 3,705 viviendas y 1,873 proyectos clasificados como apartamento y vivienda. En conjunto, las tres categorías acumularon 23,580 construcciones, alrededor del 82.2 % del total.
El predominio residencial es todavía más marcado cuando se observa el dinero. Los apartamentos acumularon 160,521.7 mdp en valor tasado entre 2021 y 2025, equivalentes al 74.6 % del total. Las viviendas representaron 7,676.4 mdp y los proyectos de apartamento y vivienda otros 2,497.8 mdp. En conjunto, estas tres categorías concentraron aproximadamente 170,696 mdp, cerca del 79.3 % de todo el valor tasado registrado durante el período.
La vivienda, por tanto, sigue siendo la principal historia de la construcción privada dominicana. Pero no es la única. Y es precisamente al mirar qué ocurre con el resto del mercado cuando aparece el componente comercial.
Mezcla urbana
El movimiento del mercado inmobiliario también se expresa sobre el territorio. Las 1,912 construcciones de comercio y oficina registradas entre 2021 y 2025 representan 6.7 % de todas las obras privadas. Sumadas a los proyectos de comercio y vivienda, muestran que existe un universo relevante de nuevas edificaciones destinado, total o parcialmente, a actividades económicas.
Para la presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Annerys Meléndez, una parte de la explicación está en el suelo: “Las limitaciones del suelo edificable y el aumento de su costo han generado que los desarrolladores busquen alternativas”, sostiene. Esas limitaciones, agrega, han contribuido a que zonas residenciales y comerciales comiencen a mezclarse, un proceso que plantea un reto para la planificación urbana porque, a su juicio, esta “ha quedado rezagada respecto a la demanda de consumidores e inversionistas”.
Barinas coincide en que el mercado tiene un papel central en esa transformación, aunque coloca el énfasis en lo que ocurre después de que llega la inversión. “Todas las ciudades en el modelo político-económico que soportamos siguen las tendencias de mercado”, afirma. El problema, sostiene, surge cuando esa inversión no está acompañada por bienes públicos y normas capaces de sostener la nueva actividad.
El crecimiento guiado por el mercado, explica, pierde eficiencia cuando encuentra déficits críticos de infraestructura sanitaria, pluvial o recreativa. Su planteamiento no es separar nuevamente las funciones urbanas, sino lograr que la convivencia tenga una escala adecuada.
“Las ciudades tradicionales siempre han sido de uso mixto”, expone. El comercio, detalla, estaba dimensionado para la comunidad y no era intrusivo. La creación posterior de sectores exclusivamente residenciales o comerciales generó la percepción de que la separación estricta de usos era necesariamente un atributo de la planificación urbana.
En el escenario actual, el desafío es administrar la convivencia. Barinas señala que existen normativas que determinan dónde pueden establecerse comercios locales, urbanos o metropolitanos, además de establecer usos y tamaños. Sin embargo, esas reglas no siempre se respetan debido a la discrecionalidad en las oficinas de planeamiento urbano.
El resultado puede ser una concentración de actividades económicas en lugares donde la infraestructura no necesariamente está preparada para recibirlas. Para el urbanista, los proyectos comerciales de mayor escala deben canalizarse hacia corredores con mayor capacidad de carga, aprovechando la conectividad de las vías principales y secundarias y evitando que esa actividad se disperse hacia calles internas de menor capacidad.
Los números detrás de la construcción
| Obras privadas (2021-2025) | Residencial | Comercial | Turismo |
|---|---|---|---|
| 28,678 proyectos registrados | 18,002 apartamentos entre 2021 y 2025, 62.8% del total de obras | 1,617 proyectos de comercio y vivienda, 5.6% del total | 938 proyectos de hospedaje entre 2021 y 2025 |
| RD$215,181.5 millones de valor tasado acumulado | 3,705 viviendas | RD$19,301.4 millones de valor tasado acumulado | RD$13,131.1 millones de valor tasado acumulado |
| 5,496 construcciones en 2021 | 1,873 proyectos de apartamentos y vivienda | 547 proyectos y RD$7,361.3 millones en 2021 | 327 proyectos y RD$2,968.3 millones en 2021 |
| 4,163 construcciones en 2025 | Las tres categorías sumaron 23,580 obras, 82.2% del total | 537 proyectos y RD$10,867.1 millones en 2025 | 117 proyectos y RD$6,388.8 millones en 2025 |
| −24.3% en la cantidad total de proyectos entre 2021 y 2025 | Los apartamentos acumularon RD$160,521.7 millones, 74.6% del valor tasado total | El valor tasado aumentó 47.6%, mientras la cantidad de proyectos cayó 1.8% | La cantidad cayó 64.2%, mientras el valor tasado aumentó 115.2% |
| RD$95,392.6 millones de valor tasado en 2021 | La participación en el valor total pasó de 7.7% a 15.4% | La participación del hospedaje en el valor total pasó de 3.1% a 9% | |
| RD$70,767 millones en 2025 | 1,912 proyectos de comercio y oficina en el quinquenio | ||
| −25.8% en el valor tasado entre 2021 y 2025 |
Hospedaje turístico
El comportamiento del hospedaje introduce otra pieza en esta conversación entre construcción, capital y transformación urbana. Entre 2021 y 2025 fueron registradas 938 construcciones de hospedaje, equivalentes al 3.3 % del total de obras privadas. Su valor tasado acumulado alcanzó 13,131.1 mdp, el 6.1 % del valor total.
Pero, al igual que ocurre con el comercio, la cantidad de proyectos y el valor se mueven en direcciones diferentes. Los proyectos de hospedaje pasaron de 327 en 2021 a 117 en 2025, una caída de 64.2 %. El valor tasado, en cambio, aumentó de 2,968.3 mdp a 6,388.8 mdp, un crecimiento de 115.2 %. Su participación dentro del valor total de las construcciones privadas pasó de 3.1 % a 9 %.
El dato no puede interpretarse automáticamente como una expansión física de los hoteles, porque el valor tasado también recoge el incremento de los costos de construcción. Pero Asonahores identifica una combinación de factores.
Juan Bancalari, presidente de la Asociación de Hoteles y Turismo de la República Dominicana (Asonahores), explica que el comportamiento responde tanto al encarecimiento de los costos como a una transformación en el perfil de los proyectos. De acuerdo con el Índice de Costos Directos de la Construcción de Vivienda (ICDV), el crecimiento interanual promedio pasó de 3.9 %, entre 2012 y 2018, a 7.0 %, entre 2019 y 2025. La mano de obra fue el componente de mayor incidencia, acompañada por materiales y servicios especializados.
Pero el costo no es la única explicación. Bancalari sostiene que el turismo está avanzando hacia proyectos de mayor escala, complejidad y valor agregado, orientados a segmentos de mayor poder adquisitivo. La llegada de marcas internacionales de lujo, ultralujo y lifestyle premium forma parte de ese cambio, con desarrollos que incorporan componentes residenciales, amenidades, infraestructura sostenible, tecnología y experiencias diferenciadas.
Por eso, desde Asonahores, explican que la caída en el número de licencias de hospedaje no debe interpretarse como una desaceleración de la inversión turística, sino como una diversificación de la oferta hacia proyectos que concentran más inversión. La propia estructura de los nuevos desarrollos refuerza la conexión con el comercio.
Para Bancalari, el crecimiento turístico está generando una demanda que va mucho más allá de las habitaciones. La infraestructura complementaria incluye aeropuertos, carreteras, puertos turísticos y de cruceros, centros de convenciones, espacios públicos e infraestructura deportiva. También aparecen parques temáticos y de naturaleza, atracciones culturales y recreativas, campos de golf, marinas, clubes náuticos, centros comerciales, gastronomía, entretenimiento y experiencias de aventura. En ese contexto, los proyectos de uso mixto adquieren un papel central. “Los proyectos de uso mixto se han convertido en una de las principales tendencias de la inversión turística en República Dominicana”, afirma.
Estos desarrollos pueden integrar hoteles, residencias, comercios, gastronomía, entretenimiento, marinas, oficinas y espacios públicos dentro de un mismo concepto.
La Altagracia ofrece, según Asonahores, un ejemplo de esa composición. De los 77 proyectos aprobados en 2025, 55 corresponden a desarrollos inmobiliarios, 13 a proyectos de uso mixto y nueve a proyectos exclusivamente hoteleros. Así, el turismo termina conectándose con la misma tendencia que aparece en el mercado inmobiliario urbano: la convivencia de funciones dentro de un mismo espacio.
Vender y gestionar con más datos
Los empresarios del sector ya no miran únicamente qué construir, sino para quién, dónde y cómo gestionar el proyecto. Jacinto Howley, director comercial de Grupo GHR, identifica la comercialización como uno de los principales cambios de las últimas dos décadas. El comprador llega hoy más informado: “Hoy el proceso comercial es mucho más automatizado y medible de lo que era hace diez años”, explica. El cliente puede entrar por un canal digital, ser calificado y llegar a un asesor. A la vez, Howley considera que cada vez más dominicanos ven la vivienda como un activo de inversión y no solamente como un lugar para vivir.
Para las desarrolladoras, esto ha impulsado procesos más profesionales y un mayor uso de información sobre quién compra y qué busca. Sin embargo, la transformación no avanza al mismo ritmo en toda la cadena. Howley señala que la gestión y comercialización se han digitalizado más rápido que la construcción física, que todavía depende en buena medida de mano de obra intensiva y procesos poco industrializados.
La evolución también alcanza al producto. GHR trabaja desde vivienda de primer hogar hasta proyectos premium, y Howley sostiene que la clave es entender al comprador antes de construir: “El proyecto con demanda real no es el que mejor se ve en el render, es el que resuelve un problema concreto de vida para quien lo compra”, afirma.
La tecnología y el conocimiento del consumidor ya pesan en las decisiones de desarrollo. Pero el cambio de escala no se limita al mercado residencial. El turismo también está impulsando proyectos de mayor valor y complejidad.
Impacto urbano
El mapa que dejan los datos no es el de una sustitución de lo residencial por el comercio. La vivienda sigue dominando la construcción privada, pero el comercio y el turismo ganan peso en el valor de determinados proyectos. En comercio y vivienda, la cantidad de obras prácticamente no cambió entre 2021 y 2025, mientras su valor tasado aumentó 47.6 %. En hospedaje, los proyectos cayeron 64.2 %, pero el valor más que se duplicó.
Para Barinas, esta evolución debe estar acompañada por una planificación capaz de absorber sus efectos. “Estamos presenciando una convivencia cada vez mayor y económicamente necesaria”, sostiene. Acercar el comercio a la residencia puede reducir los tiempos de desplazamiento y fomentar la actividad peatonal, pero la convivencia debe preservar también el derecho de los residentes a la tranquilidad.
Por eso plantea que la inserción de usos mixtos esté acompañada de estudios de impacto ambiental y vial, además de medidas para mitigar ruido, gestionar desechos y garantizar estacionamientos suficientes. “Las ciudades dominicanas están respondiendo a las señales del mercado”, dice Barinas. Pero, a su juicio, el crecimiento debe ser acompañado por una planificación municipal que garantice el acceso a servicios básicos.
Así, la construcción privada cuenta dos historias simultáneas: una residencial, que continúa dominando por volumen y capital, y otra comercial y turística, en la que el capital gana peso dentro de proyectos que incorporan más usos y actividades. El desafío para las ciudades es que esa expansión pueda integrarse al territorio sin que el crecimiento del mercado avance más rápido que la infraestructura y la planificación que deben sostenerlo.