El nuevo polo inmobiliario del este

Con Coralia, un proyecto de siete torres que integra residencias, comercios, un hotel y un centro de convenciones con capacidad para reunir a 6,000 personas, Noval Properties busca demostrar que el capital puede reordenar el eje de crecimiento inmobiliario del Gran Santo Domingo. Esa obra se perfila como un catalizador para convertir a la zona oriental en un nuevo polo de inversión vertical, turismo de convenciones y desarrollo corporativo frente al mar.

La “ciudad vertical”, como los desarrolladores describen a Coralia, se levanta en Santo Domingo Este, el municipio más grande en territorio y población de la provincia Santo Domingo, sumando a esa localidad una nueva oferta turística diferenciada. A pesar de que esa localidad incluye en su demarcación al aeropuerto internacional que más conecta la llegada de extranjeros con la capital dominicana, así como puertos y parques de zona franca, ha estado rezagado frente al desarrollo de lujo que presenta su vecino el Distrito Nacional.

César Latrilla, CEO de Noval Properties, explica que Coralia, con una inversión proyectada de 1,300 millones de dólares (mdd), no pretende replicar el polígono central del Distrito Nacional en Santo Domingo Este, sino que quiere crear un distrito de uso mixto frente al mar, conectado con el aeropuerto, el Puerto Sansouci y la Ciudad Colonial, donde el visitante pueda alojarse, reunirse, comer y participar en actividades dentro de un mismo entorno. “Este desarrollo se distingue porque es una ciudad vertical en sí misma, única en la historia del país, comparable con Brickell en Miami o con las zonas de mayor lujo de Dubái”, indica el ejecutivo de Noval Properties, una desarrolladora e inmobiliaria turística con 23 años de trayectoria en el país.

De acuerdo con datos del Registro de Oferta de Edificaciones 2026-1, presentado por la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE), la distribución del metraje evidencia que los proyectos de mayor escala se concentran en el Distrito Nacional, que reúne 40.8 % del área de construcción de las obras activas, seguido de Santo Domingo Este (29.1 %) y Santo Domingo Norte (18.2 %). En conjunto, estos tres municipios concentran el 88.1 % del área registrada.

En la preferencia por el Distrito Nacional, a pesar de que el costo por metro cuadrado es más alto, incide que esta zona históricamente ha tenido mejor avance en la conectividad y desarrollo de los servicios públicos, al representar la capital del país. Sin embargo, es a partir de 2001, cuando Santo Domingo Este fue declarado municipio y quedó dividido del Distrito Nacional, que esa localidad logra una independencia económica que le permite gestionar su propio desarrollo. A partir de entonces, empieza a tomar mayor agilidad el crecimiento económico y social del municipio, declarado como cabecera de la provincia Santo Domingo.

El citado informe de la ONE indica que el precio promedio del metro cuadrado en Santo Domingo Este es de 59,098 pesos, lo que la sitúa como una opción más accesible en comparación con el Distrito Nacional, que alcanza los 102,697 pesos. Al momento de decidir dónde plantar un proyecto, Latrilla indica que en Noval Properties lo primero que toman en cuenta es la ubicación. En el caso de Coralia, el proyecto se levanta en el municipio de mayor extensión territorial de la provincia Santo Domingo, y de más elevada población, con 1,029,000 habitantes, ubicándose al este de lo que se conoce como el Gran Santo Domingo.

Luego de tener claros los aspectos favorables de la locación, en Noval Properties se analizan las condiciones de conectividad, infraestructura existente y prevista, dinámica turística o urbana, profundidad de la demanda, disponibilidad de servicios, marco regulatorio, costo del suelo y capacidad real de absorción. En el caso de Santo Domingo Este, la avenida España, donde se levanta Coralia, se encuentra a unos 22 kilómetros del Aeropuerto Internacional Las Américas-José Francisco Peña Gómez y a unos 8 kilómetros del Distrito Nacional, donde se concentra la mayor actividad comercial y económica de la capital. Con ese estudio listo, proceden a definir qué producto puede funcionar allí y quién lo operará, dice Latrilla, y si el proyecto puede ejecutarse por fases sin perder coherencia: “Sólo comprometemos una inversión cuando la ubicación, el producto, la operación y la estructura financiera cuentan la misma historia”, comenta.

Aunque el centro de convenciones tendrá más de 12,000 metros cuadrados, Latrilla apunta que para competir en el segmento turístico de eventos y reuniones, además de contar con infraestructura, serán determinantes la gestión del recinto, la conectividad aérea, la coordinación con hoteles y operadores y una agenda comercial internacional.

Coralia participará en un segmento del cual estadísticas del Banco Central de la República Dominicana (BCRD) y del Ministerio de Turismo indican que los viajes del segmento MICE (Reuniones, Incentivos, Conferencias y Exposiciones) aportan aproximadamente el 6 % del gasto turístico total en el país, destacando además que los visitantes por motivos de negocios y eventos suelen registrar un gasto promedio significativamente mayor por estadía en comparación con el turista tradicional de ocio.

De acuerdo con el BCRD, 304,786 extranjeros no residentes llegaron al país en 2025 por motivos de negocios, conferencias y convenciones, cifra que representó el 3.4 % del total de visitantes extranjeros. La distribución de los eventos refleja una alta concentración geográfica en Santo Domingo, de acuerdo con datos del BCRD, alcanzando el 65 % del rubro MICE, seguido por La Altagracia, con el 27 %.

La propuesta de Noval Properties competirá con siete centros de convenciones que existen en el país, además de 455 salas de reuniones y 92 hoteles equipados para este tipo de actividades que están ubicados en Punta Cana, Santo Domingo, La Romana, Puerto Plata y Samaná. Asimismo, Coralia tendrá competencia directa e inminente del propio Estado, en la otra orilla de la ciudad, donde se proyecta levantar un centro de convenciones, en los terrenos donde una vez funcionó el Hotel Santo Domingo.

“Coralia está transformando nuestra manera de pensar por su escala y por la coordinación que exige. No es una suma de torres, es un desarrollo de uso mixto. Nos obliga a trabajar con una visión urbana, por fases y con una infraestructura común capaz de sostener distintos usos. Esa complejidad eleva el nivel de planificación, financiamiento, tecnología y gobernanza que la empresa debe aportar”, expresa el empresario.

La diferencia está, de acuerdo con Latrilla, en que cada componente debe generar actividad para los demás y permitir que el conjunto funcione durante todo el año: “La ejecución por fases nos permite coordinar infraestructura y demanda sin perder la visión completa. Para Noval representa el paso de desarrollar proyectos individuales a planificar un entorno urbano de uso mixto”, explica.

Ese proyecto apunta a dominicanos que residen en el país y a los que están en el extranjero, así como a inversionistas internacionales que buscan exposición a Santo Domingo mediante una unidad con servicios y operación. También puede interesar a compradores corporativos o institucionales y fondos de inversión. El Cap Rate esperado está entre un 6 % y un 8 % de la inversión, asegura Latrilla.

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Crecimiento de la inmobiliaria mixta

Con Coralia, Noval Properties incursiona en un segmento inmobiliario cuyo crecimiento se ha mantenido lineal en los últimos cinco años. Entre 2021 y 2025, la ONE registró 1,617 construcciones de comercio y vivienda, equivalentes al 5.6 % de todas las obras privadas. El valor tasado acumulado de esos proyectos alcanzó 19,301.4 millones de pesos (mdp), el 9 % del total.

La evolución entre los extremos del período resulta más reveladora que el acumulado. En 2021 se registraron 547 proyectos mixtos, de comercio y vivienda, mientras que en 2025 fueron 537. La cantidad permaneció estable: apenas 1.8 % menos. El dinero asociado a esas construcciones, sin embargo, aumentó de 7,361.3 mdp a 10,867.1 mdp, un incremento de 47.6 %. Su participación dentro del valor total de las construcciones privadas pasó de 7.7 % a 15.4 %. El comercio ganó peso en el valor de las construcciones, aunque no aumentó de la misma manera el número de proyectos.

La presidenta de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Annerys Meléndez, identifica varias razones detrás del mayor interés por esta tipología: “Los desarrollos comerciales suelen presentar menos complejidades constructivas que los proyectos residenciales, lo que facilita su ejecución”, explica. A esto suma que ofrecen retornos atractivos para los inversionistas y que existe una oferta más limitada que en el segmento residencial.

La propia estructura del mercado parece llevar a los desarrolladores hacia otras fórmulas. Meléndez señala que “los proyectos de uso mixto han ido ganando presencia en el mercado”, al tiempo que los edificios corporativos mantienen dinamismo. En el caso de los proyectos de comercio y vivienda, además, la cantidad prácticamente no cambió entre 2021 y 2025, mientras el valor aumentó casi la mitad.

Meléndez atribuye parte de este comportamiento al auge de los edificios corporativos y a la demanda de espacios de coworking, que se fortaleció después de la pandemia y continúa siendo relevante. “Los edificios corporativos han sido uno de los principales impulsores de este crecimiento”, señala. La oferta todavía limitada en ese segmento también ha contribuido, según la presidenta de Acoprovi, al incremento del valor de este tipo de proyectos.

En los últimos años también han ganado espacio conceptos como las branded residences, los condo-hoteles y los desarrollos que mezclan vivienda, hotelería, comercio y entretenimiento. Ante ese escenario, César Latrilla indica que el comprador de hoy busca una propiedad que pueda usar, a la vez que un activo que conserve valor y una experiencia que justifique elegir ese proyecto frente a otro. “Las branded residences y los condo-hoteles responden a esa combinación cuando existe una operación real detrás de la marca. El valor no proviene del nombre por sí solo; proviene de estándares, distribución, servicio, mantenimiento y gestión. Por eso diseñamos desde pensar la vida completa del activo y no únicamente desde la venta de la unidad”, explica.

Sin embargo, a pesar del crecimiento que experimenta el sector, los desarrolladores enfrentan dificultades que retrasan la ejecución de los proyectos. Felipe La Rosa, presidente fundador de Noval Properties, señala que en el sector construcción desde hace unos cinco años se ha recrudecido el reto que representa lograr los permisos necesarios para ejecutar una obra, debido a la amplia burocracia que envuelve al proceso.

“Necesitamos que haya un acompañamiento de todas las inversiones, porque la mayoría busca objetivos sanos y honestos, pero se enfrenta a muchísimas trabas y demoras por culpa de la burocracia”, asegura el empresario. Especifica que desde 2022 las empresas desarrolladoras de real estate han pasado por la situación de tener que esperar hasta dos años como mínimo para poder obtener un permiso de parte de las autoridades.

“Cuando las autoridades entiendan que una inversión es beneficiosa para el país o para una comunidad específica o un destino turístico, el desarrollador debería recibir el máximo acompañamiento para que se pueda ejecutar sin inconveniente y en los tiempos más rápidos posibles”, opina.

La urgencia de la agilización de los trámites para obtener los permisos de ejecución de proyectos también ha sido expuesta por otros desarrolladores a Forbes República Dominicana. Brahim Selman y Luis Emilio Velutini, quienes a través de Grupo Velsel levantan en Puerto Plata el complejo Green One, aseguraron en entrevista para este medio que también enfrentaron cuellos de botella institucionales, lo cual provocó que algunos de sus proyectos tengan retrasos de más de seis meses, esperando una aprobación. Asimismo, la entrega de títulos de propiedad es otro pendiente para fortalecer la confianza del inversor internacional.

Experiencia en turismo

César Latrilla es un empresario de origen español que inició su trayectoria profesional dirigiendo operaciones hoteleras y trabajando en el mercado inmobiliario de Dubái, en los Emiratos Árabes. Llegó a República Dominicana en 1998 como subdirector de un complejo de Catalonia Hotels & Resorts, en Bávaro, La Altagracia. Luego, fue director general del hotel Iberostar en Bávaro-Punta Cana.

“Esa primera etapa, de ocho años, me permitió conocer el país desde la operación turística, entender el potencial de Punta Cana y establecer relaciones que luego serían decisivas”, comparte. Más adelante dirigió Husa en Marruecos y lideró la expansión de Engel & Völkers en Dubái. En 2017 regresó a República Dominicana para acompañar al empresario de origen italiano Fabio La Rosa en el desarrollo de la constructora Noval Properties, asumiendo el rol de CEO de la empresa.

Noval Properties ha vendido 1,500 mdd en los últimos años, con ingresos medios anuales de aproximadamente 200 mdd, informa Latrilla. La empresa empezó en 2003 a construir para terceros y desde hace 10 años se dedica exclusivamente a construir desarrollos propios. De acuerdo con información suministrada por la compañía, en 2025 entregaron 827 apartamentos, que representan unas 1,650 habitaciones, con un valor inmobiliario de 355 mdd.

Entre las iniciativas prioritarias hoy día figuran Coralia y Jardines de Bellas Artes, en Santo Domingo; The Reef, en Las Terrenas, en provincia Samaná; Oceana, en Punta Cana, provincia La Altagracia; Aquamarine, en Juan Dolio, Boca Chica; y otros desarrollos del portafolio turístico y residencial. En total coordina 11 proyectos en construcción, en distintas fases de avance, que suman 4,108 unidades y más de 259 habitaciones hoteleras, con un valor inmobiliario total de 1,452 mdd a entregar por etapas.

Próximamente entregarán Oceana, con 272 unidades, 61 habitaciones de hotel y un valor de 115 mdd. Mientras que entre enero y febrero de 2027 tienen proyectada la entrega de Harbor Bay en Cap Cana, con 186 unidades y un valor estimado de 105 mdd. En las dos fases de la Etapa 1 de Coralia están contemplados el hotel urbano de 240 habitaciones, al menos 1,124 apartamentos y otros elementos, que representan un valor conjunto de 800 mdd. La suma total de inversión promovida entre esos desarrollos asciende a 3,800 mdd.

“Nuestros proyectos en curso responden a criterios de ubicación con demanda demostrable, producto diferenciado, operación sostenible y ejecución por fases”, detalla el empresario. Explica que el componente financiero se estructura según la naturaleza de cada desarrollo y puede combinar capital propio, preventas, financiamiento de construcción y alianzas estratégicas, sujeto a la documentación de cada proyecto. Por ejemplo, están ejecutando Coralia junto con CCCC (China Communications Construction Company), una de las empresas más relevantes del mundo en su sector.

Asimismo, Latrilla especifica que Coralia cuenta con el acompañamiento de un fondo extranjero, con el que ya se firmó una LOI (Letter of Intent): “Estamos incorporando a este proyecto a un socio norteamericano, aunque por contrato aún no podemos revelar su identidad. La inversión aproximada comprometida por esta vía es de 380 mdd, destinados a las distintas fases del proyecto”, afirma.

Los precios varían por fase, torre, tipología, metraje, altura, vista y condiciones comerciales. Coralia será el proyecto más lujoso construido hasta hoy en la ciudad de Santo Domingo Este. Las superficies van de 30 a 120 metros cuadrados, con precios por metro cuadrado que varían según altura y categoría, desde 4,450 hasta 6,995 dólares. Para el precio final por unidad, los estudios parten desde 139,000 dólares, siendo un penthouse en el piso 50 el apartamento más caro, con un valor aproximado de 3 mdd.

De su lado, La Rosa expresa que Coralia nace del deseo de dar una contribución a la ciudad y quieren que este proyecto sea el comienzo de una nueva Santo Domingo frente al mar, como ocurre en muchos países del mundo que están rodeados por litorales, siendo las ubicaciones más cotizadas, lo cual no ocurre en República Dominicana.

El ejecutivo estima que en el modelo inmobiliario turístico no hay duda de la oportunidad de negocios que representan los destinos nuevos que se van desarrollando en el país. Aunque la empresa inició levantando proyectos en Punta Cana, ahora extiende sus inversiones a Santo Domingo Este, Las Terrenas, Jarabacoa, Juan Dolio y, próximamente, incursionará en Puerto Plata y la región sur.

Perspectiva del mercado

Latrilla recuerda que cuando en 2003 Noval Properties empezó sus operaciones en el país, una buena parte de la conversación giraba en torno a la ubicación, el precio y las segundas viviendas. Pero hoy, apunta el empresario, el inversionista evalúa el activo con más profundidad, tomando en cuenta también quién desarrolla, quién construye, quién opera, qué servicios tendrá, cómo se mantendrá y qué evidencia respalda las proyecciones.

“República Dominicana también cambió. Tiene mejor conectividad, una infraestructura turística más madura y destinos que ya compiten internacionalmente. Esa evolución eleva la oportunidad y también la exigencia. Ya no basta con vender una buena ubicación; hay que demostrar planificación, gobierno del proyecto y capacidad de operación a largo plazo”, expone.

A la pregunta de si está ocurriendo una transición del comprador de segunda vivienda/turístico hacia fondos de inversión e institucionales, Latrilla responde que no ve una sustitución total del comprador individual por el institucional. Más bien, identifica una ampliación del mercado.

“Sigue existiendo el comprador de segunda vivienda, pero hoy llega mejor informado y pregunta por operación, ocupación, mantenimiento, liquidez y salida. Al mismo tiempo, crecen los inversionistas que buscan activos administrados y los vehículos que evalúan portafolios completos”, añade.

Expresa que la diáspora también tiene un peso especial porque combina vínculo con el país y criterio financiero: “El reto es ofrecer productos diferenciados y transparentes para cada perfil, sin presentar como equivalentes una propiedad de uso personal, una unidad para renta y una inversión institucional”, calcula.

De su experiencia dice que al día de hoy le sigue sorprendiendo la capacidad del país para atraer inversión, talento y visitantes, y la velocidad con que surgen nuevos polos: “Lo que todavía debemos mejorar es la coordinación entre crecimiento privado e infraestructura pública”.

Considera que como sector debe mejorar la comunicación sobre los riesgos y las condiciones de cada inversión, ya que un mercado maduro necesita cronogramas realistas, información verificable y criterios más uniformes de permisología y supervisión. Y sobre todo, sigue faltando un master plan desde la planificación del Estado, mayor prioridad institucional y una legislación más sólida que proteja a las partes.

El ritmo y el impacto real de megaobras como Coralia dependerán en gran medida de la capacidad del sector para sortear los retos normativos y burocráticos planteados por la industria. En un mercado cada vez más sofisticado, donde el inversionista exige gestión operativa eficiente y los desarrolladores solicitan mayor agilidad de permisos, iniciativas como Coralia marcarán la pauta sobre cómo articular la alianza entre la inversión privada, la gestión pública y el crecimiento urbano sostenible en la República Dominicana.