Inmobiliaria de renta corta: tendencias requieren nuevas reglas

El auge de proyectos de turismo inmobiliario no es un fenómeno aislado ni exclusivo del país. La viceministra de Turismo Jacqueline Mora señala que se trata de un tema altamente controversial a nivel global, lo que ha llevado a múltiples jurisdicciones a replantear sus marcos normativos.

En ese contexto, la discusión regulatoria no se centra en limitar la cantidad de unidades, sino en regular el servicio. La directora ejecutiva de la Asociación de Hoteles y Turismo, Aguie Lendor, agrega que “la realidad es que no está controlado y no se puede controlar porque la Constitución habla de libre empresa”.

Aun así, la funcionaría responde que “la regulación que se está desarrollando en el mundo apunta a la calidad, a la seguridad y a la inspección de que el alojamiento sea un espacio seguro para el turista”. El objetivo es garantizar estándares mínimos de servicio sin frenar un modelo que ha demostrado capacidad para dinamizar economías locales y complementar la oferta hotelera. Según la viceministra, el énfasis está puesto en la experiencia del visitante y en las condiciones en las que se ofrece el alojamiento.

El reto será ordenar su crecimiento mediante regulación de calidad y seguridad, garantizando que el país preserve su competitividad como destino, mientras amplía la distribución de los beneficios del turismo en toda la economía. Aunque el sector reconoce la imposibilidad de controlar la actividad, insiste en la necesidad de regularla. Desde Asonahores se plantea que existe una asimetría regulatoria entre hoteles y alojamientos de corta estadía.

“Los hoteles tienen muchas regulaciones que encarecen el costo de una habitación hotelera”, explicó. Entre las exigencias mencionó infraestructura completa, parqueos, restaurantes, sistemas de seguridad, cámaras, salvavidas, personal entrenado y generación de empleos formales.

“No es una habitación, es una infraestructura completa”, subrayó. En contraste, indicó que el turismo inmobiliario no enfrenta las mismas exigencias, pese a atender al mismo tipo de visitante. “Es el mismo turista que va al hotel y al inmobiliario. Entonces, tenemos que cuidar el destino”.

Lendor agrega que ese alojamiento tiene que pagar los impuestos correspondientes porque está haciendo una actividad de negocio. Según explicó, una regulación efectiva también impactaría el volumen de la oferta.

“En el momento en que se regule también va a variar la cantidad de oferta, porque no todos podrán cumplir”. En ese sentido, Asonahores participa actualmente en mesas de trabajo con el Ministerio de Turismo para avanzar en este proceso. “Estamos terminando con el Ministerio de Turismo una mesa de trabajo, un protocolo o una regulación para empezar a registrarlos”, indicó.

Además, señaló expectativas sobre el rol de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), ya que esperan que esa institución implemente los cobros correspondientes a los impuestos que deben pagar, igual que lo hacen con los hoteles.

En cuanto a la fijación de precios, Alejandro Antillón, socio líder de Industria del Sector Hospitalidad para Deloitte Marketplace en Centroamérica, Panamá y República Dominicana, señala que, al igual que en la mayoría de las actividades económicas, el mercado de alquiler vacacional responde fundamentalmente a las fuerzas de oferta y demanda. Los propietarios de unidades de renta corta cuentan con ventajas competitivas derivadas de estructuras de costos más flexibles, la ausencia de estándares de calidad uniformes y la falta de regulación especializada en muchas jurisdicciones, incluida República Dominicana.

A pesar de este panorama, el comportamiento de los precios no ha sido particularmente volátil. Muchos anfitriones utilizan las tarifas hoteleras como referencia para establecer sus propios precios y maximizar retornos.

No obstante, el especialista advierte que este fenómeno requiere un análisis cuidadoso y cierto nivel de intervención regulatoria y de zonificación, para evitar efectos no deseados como procesos de gentrificación o el desplazamiento de comunidades locales.

En el plano legal y fiscal, Airbnb mantiene una disposición abierta a colaborar con las autoridades dominicanas. Según Muñoz, la clave está en avanzar hacia una regulación moderna, equitativa y sencilla, que fomente la formalización del sector sin excluir a pequeños anfitriones.
“La clave está en un crecimiento ordenado que permita a más dominicanos generar ingresos adicionales y aportar a la economía local, al tiempo que se promueve una distribución más equilibrada del turismo en todo el territorio”, sostiene.

Ordenamiento territorial y densidad

El crecimiento desordenado de la oferta de rentas cortas también plantea desafíos urbanos.

“Parte de lo que le ha pasado a las ciudades que han rechazado este tipo de turismo es que la ciudad se siente invadida”, advirtió Lendor. Para contrarrestarlo, el sector propone aplicar criterios de zonificación y densidad similares a los que ya existen para los hoteles. “Nosotros la densidad la tenemos muy bien colocada para los hoteles… entendemos que debe tener la misma densidad que tienen los hoteles”, señaló, como mecanismo para evitar la concentración de habitaciones por área.

De cara a un entorno de rápida expansión, Antillón destaca que la sostenibilidad de la inversión pasa por una planificación estratégica adecuada. Entre las prácticas recomendadas destacan la diversificación de la oferta para aprovechar la elasticidad de la demanda y el fortalecimiento de las amenidades, en un contexto donde el turista prioriza cada vez más la experiencia por encima del precio.

En este escenario, las propiedades de renta corta cuentan con una ventaja estructural frente a los hoteles tradicionales: la capacidad de ajustar su propuesta de valor con mayor rapidez y menor inversión. “El visitante actual busca experiencias ricas, distintas y personalizadas, y ese es un terreno donde el alquiler vacacional tiene un margen de maniobra significativo”, concluye.

Participación del turismo doméstico

En 2024, cerca del 40% de las reservas correspondió a viajeros locales, y una proporción similar de las noches reservadas se registró en destinos rurales, dinamizando economías regionales que antes quedaban fuera del radar turístico.

En Barahona, por ejemplo, el crecimiento ha sido impulsado por jóvenes anfitriones menores de 30 años, con un aumento del 40% en el último año. En el Cibao, muchos adultos mayores han encontrado en Airbnb una alternativa sostenible para participar del turismo. Zonas como El Valle registraron un incremento cercano al 45% en nuevos anfitriones, con una participación femenina del 35%.

Desde la perspectiva de Deloitte, la expansión de unidades de alquiler vacacional ha tenido un impacto mayoritariamente positivo en zonas pequeñas o emergentes, donde la oferta hotelera tradicional suele ser limitada. Al requerir menores niveles de inversión y ofrecer una mayor flexibilidad de uso, estas propiedades se convierten en una herramienta eficiente para detonar desarrollo turístico y mejorar la rentabilidad en territorios con bajo nivel de infraestructura hotelera.

Carlos Muñoz, director de Políticas Públicas y Relaciones Gubernamentales de Airbnb para Centroamérica y el Caribe, explica que el modelo de la plataforma ha evolucionado más allá del alojamiento tradicional, adaptándose a las realidades locales y permitiendo que los anfitriones ofrezcan experiencias alineadas con la identidad de cada territorio. En el país, esto se traduce en una oferta heterogénea que abarca desde villas ecológicas y casas rurales en destinos como Samaná, Miches, Jarabacoa, Constanza o Baní, hasta cuartos privados dentro de hogares familiares, especialmente en zonas rurales.