Con más de 100 kilómetros de playas, una creciente infraestructura turística y una oferta cada vez más diversa, el destino reafirma su papel como uno de los principales polos de la isla.

Luis Emilio Velutini Manzo y Abraham (Brahim) Selman Hasbún, herederos de una visión que comenzó con sus padres en 2019, avanzan en la cuarta etapa de Green One Playa Dorada, un proyecto de residencias turísticas con ventas proyectadas por 160 millones de dólares (mdd), que representa el cambio de paradigma de Puerto Plata para posicionarse en el mapa del turismo de alto nivel.

Además de ese proyecto, Velutini y Selman, a través de Velsel PPV Development Corp., compañía de desarrollo inmobiliario que ambos lideran en partes iguales, tienen en ejecución Garden (600 residencias de bajo costo), Golden Beach (propiedades en primera línea de playa) y el centro comercial Strip Mall Playa Dorada by Blue Mall, con ventas totales proyectadas a 170 mdd de dólares a 2028.

En la etapa actual de Green One Playa Dorada se suman 3 edificios tipo trébol de 7 niveles cada uno, con un total de 189 apartamentos y 300 espacios de parqueo. En tanto que en su quinta fase levantarán 98 unidades adicionales divididas en 2 edificios de 7 niveles.

Velutini, de origen venezolano, es el CEO de Grupo Velutini, una corporación que fundó su padre Luis Emilio Velutini Urbina y que se convirtió en uno de los principales desarrolladores inmobiliarios de su país natal, con proyectos de torres corporativas y comerciales que se transaban en la bolsa de valores.

En 2006 el grupo realiza su primera inversión fuera de Venezuela, siendo esta el Centro Comercial Blue Mall en República Dominicana. A partir de ahí, toda la familia fijó residencia en este país, cerrando sus negocios en Venezuela, para concentrarse en el desarrollo inmobiliario dominicano.

En esos 20 años de presencia en el país, han levantado 2 centros comerciales, han construido 3,000 viviendas y tienen en proyecto construir a futuro 5,000 viviendas, en diferentes niveles, desde económicas hasta en el segmento de lujo, cuenta Velutini.

Mientras que Selman es CEO de IEMCA, desde donde lidera la evolución de un conglomerado empresarial con presencia en energía, infraestructura, turismo e inversiones inmobiliarias, enfocado en diversificación estratégica y eficiencia operativa.

La empresa, fundada por su padre, Abraham Selman en 1969, ha impulsado en Puerto Plata iniciativas que integran energía, a través de Puerto Plata de Electricidad, desarrollos turísticos e inmobiliarios y asfaltado vial contribuyendo al fortalecimiento del destino.

Han levantado más 2,500 viviendas en el proyecto del Estado Ciudad Juan Bosch, en tanto que en Puerto Plata han construido 18 urbanizaciones, entre otras obras inmobiliarias, explica Selman.

En 2019, los padres de Velutini y Selman se unen en una sociedad representada en Grupo Velsel, con el propósito de desarrollar el proyecto Green One Playa Dorada, en Puerto Plata. Sus hijos quedaron en el liderazgo de la empresa, sumando más proyectos.

Esas inversiones se realizan en momentos en que en Puerto Plata se despliega una estrategia gubernamental y desde el sector privado para reposicionar a la provincia norteña entre los polos favoritos de la isla.

Entre los años 70 y 90 Puerto Plata fue destino turístico preciado hasta convertirse en ícono del modelo “todo incluido”. Luego del desarrollo de otros conceptos en el país, fue cayendo su popularidad.

En 2021 el anuncio de un nuevo proyecto público-privado en esa zona levantó los ánimos. Se trata de Punta Bergantín, ubicado en Puerto Plata-Montellano, que incluye la construcción de unos seis hoteles cinco estrellas, 1,500 unidades vacacionales y 2,500 unidades de uso mixto.

En esa área también Grupo Velsel tiene terrenos para desarrollar más adelante un proyecto similar al que tienen en Playa Dorada.

La entrada de Punta Bergantín promete ser el complemento perfecto para los proyectos de Velutini y Selman. Pues, mientras Playa Dorada se fortalece como un destino de residencias turísticas, Bergantín aportará hoteles de alta gama, creando un ecosistema que conectará ambos polos.

El valor que aporta hoy la visión de los Velutini y Selman va más allá de la transformación de la oferta turística en Puerto Plata, para trascender al fortalecimiento de la propuesta del país como destino de segunda vivienda.

El turismo inmobiliario es uno los segmentos de mayor crecimiento en el país. Según datos de la Asociación Dominicana de Empresas Turísticas Inmobiliarias (ADETI), la inversión en este sector ha aumentado más de un 100 % en los últimos tres años, impulsada por la demanda de segundas residencias y por los incentivos que ofrece la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico (Confotur), que facilita la inversión tanto de capitales nacionales como internacionales.

En la alianza representada en la empresa Velsel, la familia Selman, que lidera Grupo IEMCA (Ingeniería Electromecánica, Compañía por Acciones), aportó los terrenos donde  operaba su hotel Puerto Plata Village. Mientras que el Grupo Velutini trajo la conceptualización y la ejecución del desarrollo inmobiliario de alto perfil, avalado por el desarrollo de centros comerciales como Blue Mall.  Juntos, detectaron que en el destino imperaba un cambio y decidieron apostar por el turismo residencial. La estrategia consistió en levantar un complejo habitacional contemporáneo, que funcionara tanto para la segunda vivienda como para el mercado recreativo y comercial, explica Velutini.

El éxito de Green One, donde ya se han transado 60 mdd en ventas, de los 160 mdd que tienen contemplado, Los socios lo atribuyen a que fue concebido con todo lo necesario para un público que busca una segunda vivienda o una inversión de alta rentabilidad en plataformas de corta estadía, evitando la improvisación.

Lo que les funcionó excelente, enfatiza Velutini, fue hacer un ‘overdelivery’, que consistió en entregar un producto por encima del estándar que  habían prometido a los compradores, en la primera fase. Además, abrieron una casa club y un club de playa próximo al campo de golf de 18 hoyos que está dentro del proyecto, diseñado por Robert Tent Jones Sr. Al campo de golf los residentes pueden acceder por el pago de una cuota. “Hicimos un proyecto con un propósito muy específico. No fue que hicimos un edificio o una casa cualquiera para luego variar su uso”, dice Velutini.

El proyecto está compuesto por 599 residencias levantadas en 81,000 metros cuadrados, operado por Xëliter, una administradora de propiedades que gestiona unas 2,000 unidades en Puerto Plata, Las Terrenas (Samaná) y Punta Cana (La Altagracia).

Velutini y Selman participan en el desarrollo de una provincia que registra unas 10,000 habitaciones hoteleras, de acuerdo a datos del Ministerio de Turismo, distribuidas en zonas turísticas como Playa Dorada, Costa Dorada, Cofresí, Sosúa, Cabarete, Luperón, La Ensenada y Punta Rucia.

Cabarete, por ejemplo, se mantiene como uno de los destinos de deportes acuáticos más reconocidos del Caribe y sede de campeonatos internacionales de surf y kitesurf.

En los últimos años, el destino también ha ampliado su modelo de desarrollo turístico, incorporando nuevas modalidades de alojamiento como ecolodges, villas y apartamentos turísticos, en respuesta a las tendencias globales de viajes y al crecimiento del turismo inmobiliario, de acuerdo información suministrada a Forbes por el Clúster Turístico de Puerto Plata.

Potencial de Puerto Plata

Birgitt Heinsein, presidenta del Clúster Turístico de Puerto Plata, apunta que ese destino tiene una amplia oportunidad de crecimiento en turismo inmobiliario, porque se está viendo que muchos veteranos de Estados Unidos escogen esa locación para retirarse y otros extranjeros también están adquiriendo allí segundas viviendas.

Esa tedencia ha generado como consecuencia que se desarrollen actividades complementarias que sean de atractivo para ese tipo de  visitantes que se alojan en apartamentos de estancia corta.

En entrevista para Forbes, Heinsein indicó que desde el clúster trabajan con la Asociación de Turismo Deportivo y otros gremios para impulsar la diversificación de todos los rubros más allá del sol y playa, con el objetivo de garantizar la ocupación de los proyectos residenciales de renta corta que se están creando. “Sobre todo estamos trabajando en la gobernanza, con proyectos públicos y privados, el ordenamiento municipal y apoyando iniciativas para agilizar trámites”, asegura.

Con más de 100 kilómetros de playas, una creciente infraestructura turística y una oferta cada vez más diversa, el destino reafirma su papel como uno de los principales polos de la isla.

Uno de los segmentos más dinámicos es el turismo de cruceros, que reportó a esa provincia la visita de 2,195,580 pasajeros y 781,725 tripulantes, de acuerdo al Ministerio de Turismo, siendo los puertos Amber Cove y Taino Bay piezas clave para alcanzar esas estadísticas.

Entre las ventajas competitivas de “La novia del Atlántico” también destacan un aeropuerto internacional, un puerto de carga y vías de acceso mejoradas y proyectos de infraestructura en plan de desarrollo, entre ellos la Autopista del Ámbar.

Perfil del inversionista

Aunque el 80% de los compradores en Green One Playa Dorada son dominicanos (principalmente del pujante mercado de Santiago de los Caballeros), el interés de inversionistas provenientes de Estados Unidos y Canadá ha crecido exponencialmente.

“Se creó una comunidad que increíblemente se ha compenetrado y se siente ya casi como si fuera una familia. Se protegen entre ellos mismos y protegen al destino y al proyecto, y eso ha sido parte del éxito de Green One”, apunta Selman.

Opina que su modelo de residencias turísticas de ninguna manera representa una sustitución del modelo “todo incluido” que ha hecho progresar al sector hotelero en la última década, sino que es una evolución del portafolio del país.

“El ‘todo incluido’ seguirá existiendo, pero el crecimiento de mayor valor vendrá de residencias brandeadas, condo-hoteles, comunidades turísticas integradas y segunda vivienda. Puerto Plata está entrando en esa nueva etapa, y Green One ha capitalizado parte relevante de esa ola”, argumenta Selman.

El origen del proyecto

La familia Selman era propietaria del hotel Puerto Plata Village al estilo todo incluido, que en los años 70 fue pionero en el servicio hotelero en Playa Dorada. Ante el rezago de la actividad turística en ese destino, consideraron convertirlo en un proyecto de segunda vivienda con el foco a otro mercado, convirtiéndose en el primer proyecto de ese tipo en la zona.

“Puerto Plata venía muy rezagada, como bien cansada de lo mismo, los hoteles peleándose unos con otros, y entonces nuestros padres vieron espacio al turismo de residencias. Creo que a partir de ahí se marcó un nuevo camino para la provincia”, dice Selman.

Luis Emilio y Brahim representan la segunda generación de sus familias que continúa el desarrollo del proyecto. La idea primigenia vino en 2019 de sus padres, Luis Emilio Velutini Urbina (fallecido el año pasado) y Abraham Selman, respectivamente.

“Cuando nuestros padres nos presentaron, fue como si nos conociéramos de toda la vida, como si fuésemos unos primos que vivían en otro país y acabábamos de sentarnos a comer. Increíble, fue una conexión inmediata”, dice Velutini sobre la familia Selman.

Cuenta que en la primera etapa del proyecto ofrecieron precios muy agresivos, porque no querían fallar y cuando vieron que se vendió todo antes de lo previsto, entonces, paulatinamente, fueron aumentando los precios hasta llegar a los montos reales.

El aporte del proyecto a la comunidad, según Selman, es que han hecho acuerdos de compra con ferreterías de la zona y de Santiago. Además, indica que en la temporada alta de la construcción han generado 7,000 empleos entre directos e indirectos. “Hemos apoyado al turismo. Nosotros hemos logrado incrementar la presencia turística los fines de semana y durante la época de temporada alta, pues también de extranjeros. Hemos incorporado tres restaurantes dentro del complejo, dos ellos de inversión extranjera”, apuntan los socios.

Selman considera que Playa Dorada eventualmente se va a convertir todo en residencias turísticas. “Esa es la vocación, eso es lo que están haciendo todos. Punta Bergantín será un complemento, porque ahí vas a tener hoteles de alta gama, ya sea todo incluido o no, dentro de un mismo destino, y hace falta para atraer visitantes de cortas estadías y turistas de alto nivel”, apunta.

Selman ve alto potencial en turismo residencial de gama alta, residencias bajo marcas, bienestar, retiro activo y, para el mercado norteamericano, segunda vivienda con servicios complementarios de comercio, atención médica y administración de propiedades.

Tareas pendientes

Playa Dorada goza de la particular ventaja competitiva de estar a unos 60 kilómetros de la provincia Santiago de los Caballeros, la capital del Cibao, que representa un mercado cautivo de alto poder adquisitivo que no tiene costa. Sin embargo, ambos empresarios coinciden en que la infraestructura vial es el punto crítico para poder aprovechar las oportunidades que hay en Santiago y las localidades cercanas.

“Así como Punta Cana después de la Autopista de Coral tuvo un impresionante crecimiento, Puerto Plata tiene la oportunidad de simularlo en el momento en que se haga la Autopista del Ámbar”, dice Velutini, al indicar que eso facilitará el traslado desde Santiago a la costa en media hora. “Habrá gente que podrá vivir en Playa Dorada y trabajar en Santiago”, agrega.

Hoy día, el trayecto Santo Domingo-Playa Dorada puede tardar unas 3 horas y media, lo cual trae como consecuencia que haya clientes que no tengan interés en comprar en la zona porque otros destinos le quedan más cerca o simplemente porque ese traslado es complicado para todo el fin de semana. De concluirse las intervenciones en la Autopista Duarte y construirse la Autopista Ámbar, el trayecto se podría lograr en menos tiempo.

Otra tarea es la agilización de los trámites para obtener los permisos de desarrollo de proyectos. Selman y Velutini aseguran que el crecimiento se enfrenta a tardanzas institucionales, lo cual ha provocado que algunos de sus proyectos se retrasen más de seis meses, esperando aprobación.

Asimismo, la entrega de títulos de propiedad es otro pendiente para fortalecer la confianza del inversor internacional. A la lista de oportunidades, Selman indica que hay que atender el fortalecimiento del servicio eléctrico. Dice que aunque Grupo IEMCA posee la concesión de distribución de electricidad en Playa Dorada, reconoce que para sostener el crecimiento de los próximos 15 años es imperativo fortalecer la infraestructura energética de la zona norte.

Visión a futuro

Puerto Plata, con su historia, puerto de cruceros, montañas y ahora una oferta inmobiliaria premium, está lista para su segundo aire. “No estamos saturados, hay mucho por hacer”, afirma Velutini convencido.

Y agrega: “Cuando tú haces un proyecto desde su inicio enfocado en algo, por ejmplo, para Airbnb, y le buscas que las amenidades vayan acorde con el público que vas a traer, que los acabados vayan de acuerdo con ese público, no voy a decir que garantizas el éxito, pero sí que estás muy cerca de garantizarlo”, dice el empresario.

El problema está cuando se construye un edificio residencial y luego se quiere vender para propiedades de Airbnb, pero el complejo no tiene una recepción, por ejemplo, expone Velutini. “Realmente tú mismo te estás poniendo una piedra en el zapato y ahí es donde nosotros tenemos nuestro control diferenciador”, añade.

La visión de Velutini y Selman es clara: República Dominicana no puede depender de un solo tipo de turista si quiere continuar el crecimiento. Desde los nómadas digitales hasta el turismo de salud, deportivo y de lujo, el abanico debe abrirse.

Y ellos están apoyando el desarrollo de Puerto Plata para asumir el reto.

Impacto de Velsel

Velsel PPV Development Corp. es una compañía de desarrollo inmobiliario creada en 2019, por los propietarios de Grupo Velutini y Grupo IEMCA, para desarrollar el proyecto Green One Playa Dorada, en Puerto Plata. Hasta ahora ese proyecto ha tenido unos resultados de ventas de 60 millones de dólares, de un total de 160 millones de dólares que tienen proyectados.

Los precios de las viviendas en la fase cuatro, comienzan desde aproximadamente 168,000 dólares por unidades de 1 habitación (54 m²) hasta USD$345,000 por apartamentos de 3 habitaciones (130 m²).

Velutini explica que dependiendo del tamaño del proyecto, el grupo realiza la construcción con financiamiento directo o a través de financiamiento con la banca tradicional.

Además, el grupo conversa con diferentes bancos tradicionales para incentivarles a que sean estos los que financien directamente a los compradores interesados en el proyecto.

La compañía tiene en carpeta otros desarrollos como Garden (600 residencias de bajo costo), Golden Beach (propiedades en primera línea de playa) y el centro comercial Strip Mall Playa Dorada by Blue Mall, con ventas totales proyectadas a 170 mdd de dólares a 2028.