En este año, tras un contexto retador para la industria de la construcción, las tendencias estarán marcadas por la necesidad de un plan de ordenamiento territorial, la inversión en proyectos de Airbnb, la inyección de recursos por parte de las autoridades para impulsar el sector y las viviendas de bajo costo y el fomento de los condohoteles.
Tradicionalmente, una de las actividades económicas más dinámicas y con mayor crecimiento en República Dominicana ha sido el sector de la construcción. Tanto fue así que en 2019, antes de la pandemia del coronavirus, obtuvo una participación promedio de 11.8% en el Producto Interno Bruto (PIB) nacional.
Incluso, después de la reactivación económica por el virus del COVID-19, el sector de la construcción creció 23.4% durante el 2021, incremento que estuvo asociado al impulso de la inversión privada para el desarrollo de importantes proyectos inmobiliarios de unidades residenciales y a la ampliación de la capacidad turística instalada.
Sin embargo, en el último año tras afrontar grandes desafíos como la proyección de una recesión económica, el aumento de las tasas de interés y el alza en los materiales de construcción y el transporte marítimo, el sector inmobiliario comenzó a sufrir los efectos de estos factores, lo que se evidencia a través de las estadísticas del Banco Central dado que entre los meses de enero y noviembre del 2022 solo tuvo una tasa de crecimiento de 0.6%.
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Bajo este contexto, ¿qué puede esperar el sector inmobiliario durante el 2023? Economistas, constructores y promotores de viviendas residenciales y turísticas y autoridades responden ante esta cuestionante.
De acuerdo con el presidente de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Jorge Montalvo, para este año el sector inmobiliario debería esperar, probablemente, un desplome en los precios de los materiales de construcción y una reducción en las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, dado que estos fueron los dos principales retos que enfrentó la industria en 2022.
Ante la coyuntura planteada, Montalvo destaca que los constructores dominicanos van a tener que ser “más creativos” y adaptarse a las tendencias actuales, siendo una de estas el desarrollo de inmuebles más compactos para poder compensar la subida de los materiales de construcción y del metro cuadrado.
“Ya estamos viendo que si un apartamento de una habitación tenía 70 metros, probablemente te encuentres ahora uno con esas mismas características, pero de 40 a 45 metros. Un apartamento de dos habitaciones que tenía 110 metros, hoy se consigue con 75 metros”, explica el representante de Acoprovi, quien también vislumbra como una oportunidad para el 2023 la inversión en zonas turísticas para rentar en la plataforma Airbnb.
Una gran cantidad de los proyectos que se desarrollan en la región Este del país están siendo destinados exclusivamente para Airbnb, factor que según Montalvo se explica a partir de la pandemia por dos principales razones: porque da la oportunidad de recibir ingresos en temporadas altas y porque se puede utilizar como segunda casa durante períodos largos tanto para descansar como para teletrabajar.
Pero, ¿seguirán las personas comprando viviendas para rentar en plataformas de alojamientos particulares y turísticos tras la expectativa de una recesión?
A pesar de que el Fondo Monetario Internacional (FMI) proyecta que para 2023 un tercio de la economía mundial estaría en recesión, quienes han invertido en el sector turístico tienen la esperanza de que el desempeño de la industria inmobiliaria se estabilice. Tal es el caso de Saiury Calcaño, una joven que decidió en 2021 destinar sus ahorros a comprar una propiedad en Punta Cana para Airbnb.
Ella decidió invertir en el sector inmobiliario y no en otra actividad económica porque entiende que su apartamento que constará de una habitación, una pequeña sala comedor y una cocina modular le dejará “buenos beneficios económicos” y porque, aunque se vislumbre una crisis, la renta en Airbnb seguirá en auge.
Calcaño confirma las declaraciones del presidente de Acoprovi en que también adquirió ese bien que se estima le entregarán en 2024 para disfrutarlo con familiares y amigos cuando no esté rentado en la plataforma.
Misión por cumplir
Dos CEO de agencias inmobiliarias coinciden en que uno de los mayores desafíos para el 2023 que tendrá este sector será el costo y la capacidad de compra de los adquirentes ante el incremento de los precios de las viviendas y de las tasas de interés, por lo que ambos tienen la expectativa de que se creen programas para flexibilizar los pagos de las propiedades en esta nueva realidad.
En ese sentido, el presidente de Crisfer Inmobiliaria, Fermín Acosta, enfatiza que a pesar de que los fletes están teniendo una baja hacia los precios prepandemia, las medidas tomadas a nivel global para controlar la inflación tienen un alto impacto en el costo de la vida de las familias y por consiguiente en la capacidad de compra de inmuebles.
Acosta señala, a pesar de los desafíos, que entre las tendencias del sector inmobiliario para este año se encuentran la construcción de espacios más pequeños y funcionales y el fomento de la sostenibilidad y la conectividad, seguido por el desarrollo de la diversificación de las construcciones en las zonas turísticas, tales como residenciales, espacios deportivos, parques acuáticos, entre otros.
La CEO de la empresa Oferta Inmobiliaria, Gisselle Ventura, plantea que otro reto para este año, y que impactará directamente a los condohoteles, es la regulación en las rentas cortas porque a pesar de que ya se iniciaron discusiones entre los diferentes actores del sector, todavía se desconoce cuándo y de qué manera se va a regir en el país la creciente oferta de proyectos que no dejan con claridad si serán de corte familiar o de inversión.
No obstante, Ventura puntualiza que en las zonas turísticas se están construyendo con mayor frecuencia apartamentos de una y dos habitaciones estilo condohotel, los cuales tienen como fin principal las estancias cortas y en donde se ofrecen servicios completos tanto para el propietario como para los que rentan, mostrándolo a la vez como una gran oportunidad.
Para la también broker deluxe, esto va muy de la mano con el crecimiento que ha experimentado el turismo en el país, unido a la tendencia del hospedaje en viviendas administradas en plataformas como Airbnb, Booking y otras, que permiten acceder a precios más bajos. Al respecto, la principal zona que en 2023 seguirá representando una oportunidad para la inversión turística de renta corta es Punta Cana, mientras otras áreas como Las Terrenas, Bayahíbe y Jarabacoa seguirán tomando auge, considera Ventura.
A futuro, aunque no necesariamente sea para este año, Ventura considera que un tema al que el sector debe prestar atención y más ante su proyectado crecimiento, es la ausencia de regulaciones desde el Estado de los procesos de compra y venta, ya que no existe una ley que rija el corretaje inmobiliario, que ayude a la profesionalidad de la industria inmobiliaria y que disponga de reglas claras para proteger a los clientes y a todos los actores involucrados en esta actividad económica.
Auge ante la adversidad
De acuerdo con el economista y asesor empresarial, Jonathan D’ Oleo Puig, ante un panorama de incertidumbre y recesión mundial y considerando la mayor rentabilidad que se puede obtener de una propiedad inmobiliaria, el sector turismo frente al sector residencial será el que tomará préstamos y utilizará sus fondos para generar mayores utilidades.
Por eso, D’Oleo Puig sigue visualizando al turismo como una oportunidad significativa de negocio para el 2023. “El sector inmobiliario se ha diversificado aprovechando las nuevas plataformas que tenemos, particularmente Airbnb y hemos visto cómo se han hecho edificios exclusivamente para esa oportunidad de mercado. Estos alquileres a corto plazo dan un rendimiento que supera al tradicional por mucho”, sustenta el economista.
Añade que también la industria inmobiliaria se ha diversificado respecto a los espacios de oficinas como coworkings, que son lugares de trabajo en común para emprendedores, startups, teletrabajadores y otros.
No obstante, D’ Oleo Puig opina que uno de los retos más importante que él entiende tendrá este año la industria inmobiliaria es el crecimiento desbalanceado que ha tenido la ciudad por la gran migración desde las zonas rurales, aumentando así el déficit habitacional que ha comprometido la calidad de vida de los residentes en las grandes urbes.
En ese sentido, el presidente de Acoprovi destaca que una tendencia muy positiva para el 2023 y que ataca el déficit habitacional son los planes de viviendas sociales porque representan una oportunidad para que, con las condiciones e incentivos adecuados, el sector privado se motive a desarrollar estas propiedades todavía más.
Jorge Montalvo comenta que el déficit habitacional actual en República Dominicana es de un millón de viviendas entre las cualitativas (que están construidas, pero no cumplen requerimientos mínimos para vivir) y las cuantitativas (que no existen).
Una gran esperanza: la liberación de encaje legal
El 12 de enero de 2023, la Junta Monetaria autorizó la recolocación de RD$21,424.4 millones al sector construcción, bajo la causa de que se ha visto “sensiblemente afectado” por un entorno internacional convulso y sus efectos en las tasas de interés de mercado.
En un comunicado del Banco Central se informó que tomando en cuenta estos elementos, los recursos liberados serán destinados en un 80% a la adquisición de viviendas de bajo costo y en un 20% a préstamos interinos para su construcción. Además, establece que las entidades financieras deberán canalizar estos financiamientos a una tasa de interés que no exceda el 9% anual, a plazos de hasta cinco años para la adquisición de viviendas y de dos años para la construcción (interinos).
Al respecto, el economista Antonio Ciriaco Cruz, comenta que esta medida significa claramente un impulso que va a beneficiar al sector inmobiliario y que activará la construcción de viviendas de bajo costo.
“Esto también va a impactar al sector inmobiliario vinculante con la actividad turística, no hay que obviar que entre la actividad inmobiliaria hay un elemento importante que se desarrolla en polos turísticos, como el caso de la región este y norte y ahora con el impulso que se está dando a la región sur con la puesta en marcha del fideicomiso de Bahía de las Águilas en Pedernales”, opina Ciriaco Cruz.
El también decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Sociales de la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD) argumenta que la liberación del encaje legal dará un importante impulso al sector construcción para que mejore su nivel de crecimiento en este 2023, lo que a su vez impactará en el desarrollo de hoteles y generará una mayor competencia en los servicios inmobiliarios.
Apoyo del sector bancario
Ante las preocupaciones planteadas por los constructores y promotores inmobiliarios sobre el reto de la reducción de las tasas de interés, la presidenta de la Asociación de Bancos Múltiples de la República Dominicana (ABA) reconoce la importancia que tiene dinamizar el mercado hipotecario debido al impacto que representa para la estabilización financiera y económica del país.
Rosanna Ruiz opina que para el 2023, la banca tiene como plan continuar realizando aportes a través del financiamiento al sector inmobiliario y turístico y mediante la figura del fideicomiso aprovechada por la Ley 189-11 para el desarrollo de proyectos de construcción de viviendas.
Una muestra de ello es que, al cierre de 2022, la cartera de créditos de los bancos múltiples al sector privado de “Construcción y Servicios Inmobiliarios” ascendía a RD$136,676 millones, lo que equivale a un crecimiento absoluto de RD$52,557 millones con respecto a 2017, para un crecimiento anual promedio de 11%, según datos de la ABA.
Asimismo, Ruiz cita que entre 2017 y 2022, la cartera de créditos de los bancos múltiples al sector turismo acumuló un crecimiento de RD$35,149 millones, lo que equivale a una tasa de 76% y a un promedio anual de 12%.
Importancia de esta actividad económica
Estudios de Analytica indican que el sector construcción demanda el 8.8% de las importaciones dominicanas, ocupando el segundo puesto de la distribución y superada únicamente por la demanda final que son, esencialmente, los hogares.
De acuerdo con un reporte de la consultora de inteligencia económica sobre la construcción, esta industria demanda el 15.02% de otras actividades económicas, por lo que al impulsarla también se estimularían otros sectores y la entrada de divisas al país. Además, genera cerca de 400,000 empleos directos.
Nueva ley de alquileres
Para 2023, los constructores y promotores de la industria inmobiliaria tienen la expectativa de que pueda aprobarse una nueva ley de alquileres adaptada a los nuevos tiempos y que brinde garantía de seguridad jurídica.
Beneficios
Con esta regulación, los grandes inversionistas apoyarían la adquisición de bienes inmuebles para alquilar observando la experiencia de otros países en los que las viviendas de renta para larga estancia representan el 70% de las inversiones en el sector.
Préstamos al sector en 2022
Entre 2017 y 2022, los préstamos bancarios al sector inmobiliario reflejan un aumento acumulado de 62%.
Industria turística
Al final de 2022, la cartera de créditos asignada para el desarrollo de proyectos turísticos se ubicó en RD$81,126 millones.
Zonas que concentran la mayor cantidad de préstamos a servicios inmobiliarios a noviembre de 2022
| Región | Porcentaje de los créditos |
| Distrito Nacional y Santo Domingo | 69% |
| Norte | 16% |
| Este | 8% |
| Sur | 7% |
Por Jhenery Ramírez