Desborde de inversiones inmobiliarias en zonas turísticas ¿Cuáles son los destinos más atractivos?

Por Lilian Tejeda y Eladio González

En los últimos dos años las inversiones inmobiliarias en las zonas turísticas de República Dominicana se han desbordado. Cada vez hay más inversionistas, dominicanos y extranjeros, interesados en comprar una vivienda en las inmediaciones de las playas o en las montañas del país con fines de vivir, vacacionar o rentar.

Esta tendencia ha tomado un mayor impulso con las facilidades de financiamiento que ofrece la banca comercial, que sólo en el primer trimestre de este año destinó la suma de RD$ 360,000 millones para ese tipo de proyectos, lo cual representa un incremento de 17.7 %, con respecto al mismo período del año anterior, según el reciente informe económico del Banco Central de la República Dominicana.

El dinamismo de las inversiones inmobiliarias en las zonas turísticas también se atribuye al deseo de las personas de tener un lugar para estar por temporada, que se despertó a raíz de la pandemia cuando se vieron obligadas a pasar un largo tiempo confinadas en las áreas urbanas.

Constructores, agentes y promotores turísticos inmobiliarios coinciden en que la compra de viviendas en los polos turísticos tradicionales y en los nuevos que se están desarrollando se ha reactivado desde el periodo de pandemia, a mediados del 2020.

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“Vemos un auge de propiedades con fines turísticos o de segunda vivienda para vacacionar”, afirma el presidente de la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), Alberto Bogaert, quien cita como ejemplo el crecimiento registrado en la provincia Peravia, al sur del país, un destino que ha ganado reconocimiento gracias al proyecto Puntarena, que ofrece lotes para villas unifamiliares y otras edificaciones.

También han comenzado a retomar su esplendor las inversiones inmobiliarias en Barahona, provincia ubicada al suroeste; Puerto Plata, en la costa norte, y otros destinos que estaban decaídos. Igualmente está viviendo un buen momento Jarabacoa, un municipio montañoso de la provincia La Vega.

Por igual se espera que pronto se empiece a dinamizar el turismo inmobiliario en Pedernales, una provincia localizada en el sur profundo donde el gobierno ejecuta un ambicioso plan de desarrollo turístico con miras a sumar una inversión público-privada de alrededor 2,245 millones de dólares (mdd) en 10 años. Ya está en marcha la primera fase de ese plan, que contempla la inversión de 1,300 mdd para la construcción de 4,700 habitaciones hoteleras, de un total de 12,000.

“En todas las provincias hay desarrollos importantes. Hay muchos inversionistas nacionales e internacionales que han puesto el ojo en Pedernales, pero eso es un proyecto a muchos años”, precisa Bogaert.

Bogaert también ve con mucho potencial para inversiones inmobiliarias a Montecristi, al noroeste; y localidades como Miches, provincia El Seibo, al este del país. Este lugar ha captado mucho la atención de los turistas en los últimos años, por lo que ya los desarrolladores e inversionistas han comenzado a adquirir terrenos allí.

Con él coincide el director ejecutivo de la Asociación Dominicana de Empresas Turísticas Inmobiliarias (ADETI), Michael Lugo, quien afirma que el desarrollo turístico inmobiliario ha tenido un auge “desbordante” durante el punto más alto y el presente de la pandemia.

Lugo indica que sólo los miembros de la organización que preside tienen invertidos más de 1,000 mdd en los destinos que ya están desarrollados. Esto sin incluir las remodelaciones, modificaciones y las reinversiones que han hecho los propietarios en inmuebles que ya tenían y decidieron retomar.

“El auge en las ventas que se vivió al inicio de la pandemia fue sin precedentes. Las prioridades y necesidades de las familias cambiaron drásticamente, y esto conllevó a que éstas se alejaran de las grandes ciudades y buscaran espacios donde pudieran disfrutar al aire libre”, destaca.

Lugo sostiene que el turismo inmobiliario se encuentra en su mejor momento en República Dominicana, lo cual se evidencia con la gran cantidad de proyectos en desarrollo en los diferentes polos turísticos del país. Su perspectiva es que esta tendencia se mantenga no sólo durante este año, sino en los venideros.

Se reactivan inversiones inmobiliarias en destinos decaídos

El presidente de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Jorge Montalvo, confirma que ese sector cada vez más está mirando hacia las zonas turísticas para levantar proyectos para diferentes segmentos.

“Los promotores que son mayormente de los centros urbanos están mirando también hacia los polos turísticos”, comenta Montalvo, quien refiere que famosos destinos turísticos inmobiliarios que estuvieron deprimidos por muchos años, como Cap Cana, han tenido una notable reactivación a partir de la pandemia. Asegura que en esta zona se ha vendido una cantidad impresionante de solares y se están desarrollando proyectos de apartamentos.

Agrega que igualmente las inversiones inmobiliarias han tenido “un nuevo despertar” Las Terrenas, Samaná; y Juan Dolio, San Pedro de Macorís.

“En estos últimos dos años nosotros hemos visto cómo desarrolladores importantes se han movido hacia el Este y están impulsando proyectos importantes, de bajo costo y de segmentos medios”, explica Montalvo. Sobre Pedernales, el presidente de la Acoprovi todavía no tiene grandes expectativas, pues a su juicio ese destino no arrancará hasta que no se vean las primeras infraestructuras y hoteles que darán la pauta de construcción.

Aunque el “boom” de inversiones inmobiliarias en el sector turístico lleva casi dos años, el mercado ha comenzado a normalizarse, comenta el gerente corporativo de Desarrollo de Negocios de Grupo Noriega, José Vicente Bermúdez.

“Todavía hay un rush de venta interesante, pero va en caída hacia la normalización. Ahora entramos en una etapa de construir lo que vendimos desde hace dos años, y ahí es donde viene el gran reto”, explica el empresario. Bermúdez también señala que aunque ningún proyecto prepandemia ha estado en declive, en su caso no han tenido la utilidad que esperaban.

“Ahora estamos tratando de optimizar el proyecto para recibir la utilidad esperada a través de nuestro departamento de compras. Estamos buscando los mejores proveedores, tanto locales como internacionales, para tratar de compensar el impacto con eficiencia”, precisa.

Bermúdez insiste en que uno de los desafíos más importantes en el sector ahora es construir lo que se vendió. Su planteamiento tiene sentido porque reportes indican que las cancelaciones de ventas de viviendas han aumentado en Estados Unidos, donde según estimaciones del corredor de bienes raíces Redfin 60,000 acuerdos de compra de vivienda fracasaron en junio, lo que equivale al 14.9 % de los contratos que se hicieron en ese mes. A excepción de marzo y abril de 2020, cuando el mercado inmobiliario casi se detuvo debido al inicio de la pandemia de coronavirus, ese es el porcentaje de cancelaciones más alto registrado, señala Redfin.

La estrategia detrás de las ventas

“Lo que pasó después de la pandemia fue un boom” cuenta Mariano Sanz, propietario de Inversiones Aides y socio desarrollador de la torre 7 Mares, la primera edificación de altura que existe en el este del país.

Su empresa se fundó en 2005 para dar servicio al naciente desarrollo de Cap Cana, posicionándose como el broker con mayores ventas de hasta 70% prepandemia: “Cap Cana siempre tuvo una gran ventaja, desde el origen se conceptualizó muy bien” explica el ingeniero.

Cuando les golpeó la crisis financiera de 2008, Cap Cana aguantó ya que “nos agarró con toda la infraestructura hecha, ya había demasiada inversión”, comenta.

Tras ese frenazo, las ventas remontaron, alcanzando crecimientos de un 20% en años posteriores.

“Hay un Cap Cana pre y post Covid-19. La pandemia fue otro frenazo. Después ocurrió algo que no habíamos visto antes: la gente alquilaba una propiedad fuera de la ciudad y ya no se iba”, dice.

Cap Cana repensó su estrategia. Antes de 2020, el mínimo para comprar rondaba los 700,000 dólares, por lo que llegaron proyectos para solares más pequeños.

“Sacabas 15 o 20 solares y se vendían en dos semanas. Así llevamos ya una sección completa, Las Iguanas, y ahora estamos vendiendo la parte de Caletón, donde 30 solares duran 15 días” explica Sanz.

Desde entonces, son muchos los promotores que quieren subirse a esta ola, en la que no sólo encuentran inversores dominicanos (30%), sino estadounidenses y canadienses (25%), europeos (20%) y sudamericanos.

Disrupción como clave del éxito de las inversiones inmobiliarias

“Cuando conocí esta tecnología, fui a seis playas desarrolladas por Crystal Lagoon en Chile, me enamoré del sistema y decidí que tenía que traer el proyecto” explica Joan González, presidente del Grupo Paceo, sobre el origen de Punta Cana City Place, el último y más ambicioso desarrollo de los que ha realizado la constructora.

La primera parte del plan se llama The Beach y cuenta con 1,200 apartamentos en primera línea de una laguna artificial de 30,000 m2 —que parece un brazo de mar—, sobre un terreno de seis millones de metros cuadrados próximo al downtown.

“Al principio, la gente me decía que estaba loco por construir una playa artificial en Punta Cana” comenta. Sin embargo, reconoce que ha tenido que detener las ventas, tras haber subido dos veces los precios, por la alta demanda incluso antes de finalizar la laguna.

“Es un éxito total” afirma. Otra sorpresa fue ver que el 94% de sus clientes venían de Estados Unidos. “Antes de la pandemia, los inversores extranjeros en mis proyectos eran entre un 40% y 45%. Ahora, la mayoría son estadounidenses”, pondera. Por eso, el plan inicial de construir 400 apartamentos para la clase media y media-alta, acabó siendo tres veces más grande.

“Esta es una playa de agua cristalina el año entero, sin sal, sin sargazo, sin piedras, a mitad de precio o menos de lo que te cuesta una propiedad en frente de la playa, en el mismo centro de Punta Cana”, responde a la pregunta de cuál es el secreto de su éxito.

Revalorización de las propiedades

Esa actividad que describen los agentes inmobiliarios y los constructores ha venido acompañada de una revalorización de las propiedades, la cual, según Montalvo, está relacionada con el aumento de los costos de construcción, que se han disparado alrededor de un 30%. Él estima que el valor de los inmuebles en los proyectos en construcción se ha incrementado casi en esa misma medida.

Sin embargo, el director ejecutivo de la ADETI considera que las viviendas en zonas turísticas ya no se tratan de un lujo o una inversión, sino de un estilo de vida diferente donde se puede trabajar y tener una mejor calidad de vida.

El asesor inmobiliario e inversionista en bienes raíces, Regis Jiménez, coincide con los líderes de las organizaciones del sector en que las ventas en proyectos inmobiliarios en construcción ubicados en las zonas turísticas como Punta Cana, Bávaro, Cap Cana, Jarabacoa, Las Terrenas, Cabarete y otras se han incrementado en los últimos cuatro o cinco años.

Además de los efectos de la pandemia, que avivó los deseos de comprar casas para vacacionar y generó ingresos extras a quienes ya las tenían y las alquilaban por períodos cortos, el experto atribuye el auge de las inversiones inmobiliarias a las facilidades de financiamiento que se han dado en el país y a la implementación del modelo de fideicomiso.

Jiménez considera que el aumento de la inversión en bienes raíces en las zonas turísticas se debe también a otras circunstancias favorables vinculadas a la pandemia, como el aumento de las remesas, el incremento de la tasa del dólar y el ahorro que reunieron las personas que mantuvieron su poder adquisitivo por estar confinados y haber reducido sus gastos.

¿Qué buscan los inversionistas?

Jiménez indica que los proyectos que están generando mayor interés en los inversionistas son los que ofrecen seguridad bajo la figura del fideicomiso y ofrecen facilidades de pago para completar el inicial durante la construcción.

Los inmuebles que los compradores buscan en las zonas turísticas son los “estilo resort”, que poseen áreas sociales comunes con piscina, jacuzzi, terrazas, áreas verdes, gimnasio y están situados a poca distancia a la playa, la montaña o cerca de campos de golf. Las unidades más demandadas son las de entre 45 metros a 130 metros cuadrados, con jacuzzi y piscina privados. De una y dos habitaciones, con balcón —elemento indispensable—, patio o terraza, detalla el experto.

El director ejecutivo de la ADETI señala que también en el país se ha incrementado la demanda en lugares que tienen desarrollos atípicos o no comunes, como es el caso de lagos o proyectos con características deportivas. Dice que esto es un gran reto para el sector. En gran medida son extranjeros y dominicanos residentes en el exterior que buscan tener una vivienda para venir de vacaciones y alquilar para producir rentas mientras no están, explica Jiménez.

El experto concluye que invertir en el sector inmobiliario en las zonas turísticas, con el fin que sea, es una buena decisión porque este es un sector pujante de la economía dominicana y porque la rentabilidad en este tipo de inversión ronda entre un 6.5% y un 12% al año.

Cifras del sector

Lo que dicen los expertos consultados se sustenta con los datos de los organismos oficiales, que muestran un gran dinamismo del sector construcción, un aumento de las recaudaciones por concepto de las operaciones inmobiliarias y un incremento de los préstamos destinados a la adquisición de viviendas.

Al cierre del 2021 la construcción fue una de las actividades que más creció, al registrar una variación de 23.4% respecto al año anterior. Los préstamos para la compra de viviendas, aunque no se especifica el lugar, aumentaron 15.0% y ascendieron a RD$ 343,847.7 millones, según el informe de la economía elaborado por el Banco Central (BCRD).

La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) documenta que en el 2021 las operaciones inmobiliarias registraron un crecimiento de 14.7%, lo que representó un aumento de RD$ 172.3 millones en las recaudaciones. La emisión de títulos inmobiliarios también mantiene un crecimiento sostenido.

El promedio de títulos emitidos pasó de 13,364 en el 2019 a 20,819 en este 2022, para un aumento de 39.90% en el período, según los datos proporcionados por el departamento de Registro Inmobiliario del Poder Judicial.

“Durante el año 2019, el Registro Inmobiliario estuvo manejando un promedio mensual de 13,341 Certificados de Títulos emitidos a nivel nacional, sin embargo, a lo largo del presente año 2022 refleja un promedio mensual de 19,946, lo que representa un incremento de un 33.1% en cuanto a la emisión de Certificados de Títulos”, precisa el organismo.