Codelpa: la reinvención de un gigante inmobiliario

Cuando la actividad turística frenó en 2020, como consecuencia de la crisis sanitaria, el desarrollador inmobiliario Álvaro Manuel Peña Díaz tuvo que postergar los proyectos que tenía en su oficina Constructora del país (Codelpa).

Para esa época, Peña hacía planes de levantar su primer hotel propio, de 670 habitaciones, luego de más de tres décadas de experiencia construyendo complejos turísticos para terceros, cadenas internacionales como Marriott International, AM Resorts, Hyatt Hotels, Bahía Príncipe, Best Western, Carnival, Lopesan y la dominicana Hodelpa, entre otras.

Aunque todo lo relacionado al turismo estuvo en pausa, el sector de la construcción siguió su curso, convirtiéndose en uno de los principales pilares que sostuvieron la economía en medio de la pandemia. Según registros del Banco Central de la República Dominicana (BCRD), fue ese el segmento productivo que más rápido se reactivó; sustentado, principalmente, en la dinámica demanda de viviendas, en zonas urbanas y turísticas.

Analizando esa tendencia, Peña se concentró en la construcción de apartamentos económicos, prestando mayor atención a proyectos propios como Palmeras del Este, que consiste en 848 residencias ubicadas en Ciudad Juan Bosch. También miró hacia el segmento de lujo y turístico, principalmente en Santo Domingo, donde ahora levanta su primera torre denominada Paseo One Four, que consta de 54 apartamentos distribuidos en 15 pisos.

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Pero Peña no fue el único que se percató de esa tendencia. Otros desarrolladores también aprovecharon la ola, haciendo el mercado más competitivo. Por ejemplo, la Constructora Bisonó, con una trayectoria de más de 30 años que le ha valido el liderazgo en la construcción de viviendas económicas, ya venía desarrollando alrededor de 1,500 techos en Ciudad Juan Bosch.

A mediados de marzo de 2020 el gobierno había dispuesto medidas de toque de queda, que obligaron a gran parte de las empresas a implementar el teletrabajo. A poco más de dos meses de adoptar esa modalida laboral, en Codelpa diseñaron un protocolo sanitario que les permitió retomar paulatinamente las labores presenciales en la oficina.

“Hoy día estamos construyendo 1,700 apartamentos; es decir, una empresa no es algo estático, tiene que moverse a donde el mercado mande”, apunta el desarrollador inmobiliario, que para emprender ese tipo de proyectos creó una nueva línea de negocios que se denomina Codelpa Estate.

“Estamos en el mejor momento del mundo de la inmobiliaria; para mí hay ahora un pico que se estabilizará luego”

Álvaro Peña, presidente de Codelpa.

Antes de la crisis sanitaria, la empresa obtenía la mayoría de sus proyectos por la vía de licitaciones o encargos del sector privado. Pero este año, el 60% de su facturacion proviene de obras de inversión propia, y el resto de licitaciones y proyectos de terceros, como la nave industrial que construye en el parque de zona franca de Grupo Puntacana, en la provincia La Altagracia.

“El desastre de la pandemia nos ha enseñado el valor de la vida. La gente decidió que primero necesita casa y sitios donde ir a recrearse. Lo que estamos viendo es que las personas han decidido que la vida hay que vivirla, disfrutarla, y se han ido a la playa”, dice.

El impulso que Codelpa dedicó a sus inversiones en real estate después de la pandemia no es fortuita. La ejecución de proyectos residenciales, industriales y turísticos de capital privado sustentaron la dinámica de la construcción en el 2021, un periodo que ese sector cerró con un crecimiento mayor a un 23%. Y lo sigue sustentando, de acuerdo a estadísticas del Banco Central, sobre los resultados del primer trimestre de este año, que demuestran un crecimiento de esta actividad de un 5.8%.

Peña participa en un sector que se posiciona entre los tres principales que captaron la mayor cantidad de préstamos del sistema financieros (22.3 %), solo superado por las actividades de extracción (35.6 %) y la agropecuaria (29.2 %), según el BCRD.

Otro indicador de la oportunidad de negocios que hay en ese nicho es que República Dominicana tiene un déficit de viviendas que ronda los 2.2 millones de unidades, de las que poco más de un millón son viviendas con deficiencia cualitativas, es decir, que no tienen agua potable, servicio eléctrico ni sanitario, según estimaciones del Ministerio de Economía, Planificación y Desarrollo.

Así mismo, el crecimiento de ese sector tambien queda reflejado en el monto de los recursos canalizados a través del sistema financiero para la construcción y adquisición de viviendas, que en el primer trimestre de este año rondan la suma de 360,000 millones de pesos, lo cual representa un incremento de 17.7 %, con respecto al mismo período del año anterior, indican informes oficiales de la economía nacional.

Sin embargo, ese boom inmobiliario tiene enfrente el reto de salir airoso ante el incremento de la inflación y la subida de las tasas de interés, que se observa no solo en República Dominicana, también en varios países del mundo, entre esos Estados Unidos, que representa el principal emisor de visitantes turísticos e inversionistas para el país.

Esa situación podría ser causante de una disminución de la demanda en el real estate, porque las personas pagarán más por sus préstamos en tanto en Estados Unidos y como en lo que decida adquirir en República Dominicana.

El economista Miguel Collado advierte que en los próximos meses se empezará a ver una desaceleración en el crédito en todos los sectores, particularmente en la construcción, como consecuencia del aumento de las tasas de políticas monetarias del Banco Central.

“Si el crédito que ha facilitado que surja esta demanda de vivienda, el aumento de las construcciones, no esta ahí para seguir impulsando, pues obviamente esto no va a crecer”, opina Collado, economista senior del Centro Regional de Estrategias Económicas Sostenibles (Crees).

De su lado, Fermín Acosta, asesor de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), afirma que se reportan inconvenientes entre desarrolladores y adquirientes al momento de ponerse de acuerdo con el precio de un inmueble, ya que los costos han subido alrededor de un 30%.

Con el turismo en franca recuperación, en Codelpa deciden desarrollar este año su propia infraestructura, con un diseño vanguardista y con la naturaleza como principal protagonista de sus espacios. Se trata de Secrets Tides, un concepto de resort de lujo solo para adultos y spa, ubicado en las playas de Uvero Alto, Punta Cana.

El proyecto, que representa una inversión de 175 millones de dólares (mdd), tiene 240 metros lineales de playa, 670 habitaciones e incluye un Centro de Convenciones con capacidad para 800 personas.

Codelpa incursiona en nuevos negocios

“Me siento feliz con este nuevo proyecto, Codelpa Hotels es parte de la evolución de nuestra empresa”, asegura el empresario, de 61 años.

El hotel, que tiene previsto abrir puertas en 2023, será operado por Grupo Martinon (socio minoritario) y comercializado por AM Resorts.

La reactivación de la actividad turística queda reflejada en los más de 3.5 millones de extranjeros que visitaron el país en el primer semestre de este año, lo cual aportó alrededor de 4,000 mdd a la economía, según informes del Ministerio de Turismo.

Mientras que datos del BCRD revelan que ese sector demostró un crecimiento aproximado de 40%, en el primer cuatrimestre de este año.

En tanto que la tasa de ocupación hotelera promedio se ubica superior al 70%, según informes de la Asociación Nacional de Hoteles y Turismo.

Esos resultados halagüeños, alimentan el optimismo del empresario, que en adición a los 1,700 apartamentos, el hotel Secrets Tides y la torre Paseo One Four, construye la torre Vermare en Cap Cana, y una nave en el parque industrial de zona franca y logística que crea el Grupo Puntacana.

Sumado a eso, han asumido el remozamiento y expansión del atrio central de la terminal de pasajeros del Aeropuerto Internacional Las Américas – José Francisco Peña Gómez, que representa un área de 10,000 metros cuadrados.

Como todo comenzó

Recién egresado con honores de la Universidad Católica Madre y Maestra (para esa época aún ese centro no llevaba el título de Pontificia que ostenta hoy), Álvaro Manuel Peña Díaz empezó a ejercer de ingeniero civil con la construcción de apartamentos en su natal provincia Santiago de los Caballeros.

Pronto encontró la oportunidad de transformar una plaza comercial en el hotel más grande de la región norte. Se trataba del hotel El Gran Almirante, de 120 habitaciones, una obra grande e innovadora para esa época, en la que no había lugares de esa dimensión ni en Santiago de los Caballeros y mucho menos en las provincias aledañas.

“Tu actuar hace que la gente confie; yo no sé qué hizo que decidieran darme la oportunidad, parece que yo brindaba seguridad, he sido desde siempre muy enfocado y caminando hacia donde voy, investigo todo”, afirma Peña.

Esa obra representó el estilo que hasta hoy que ha definido a Codelpa en el ámbito de la construcción. Después de esa experiencia, construyeron pequeñas edificaciones de 100 y 50 habitaciones en una Puerto Plata que ya despuntaba como destino turístico de gran potencial.

“La gente me pregunta, ¿por qué haces hoteles? y no, yo no sé si yo hago hoteles o los hoteles me obligan a que los haga”, dice.

Para el año 2000 ya estaba en Punta Cana levantando hoteles. Cuenta Peña que a su llegada al destino turístico más internacional del país evaluaron que las obras se entregaban con retraso, por lo cual decidieron hacer más eficientes sus procesos, para marcar la diferencia.

“Empezamos a innovar en muchas cosas, en la forma de construir, y logramos que la construccion de la hotelería en República Dominicana que estaba en manos de extranjeros prácticamente pasara a manos de dominicanos”, expresa.

Asimismo, agrega: “Logramos mejorar la credibilidad que tenía el sector en los bancos, que era cero. Recuerdo que el primer hotel que hice el banco nos dijo que acabarámos primero y después nos hacía el préstamo, porque no había certeza de que los hoteles se acabaran a tiempo”, recuerda.

Tuvo la oportunidad de construir el hotel Bahía Príncipe, de Grupo Piñero. Después de esa obra, esa cadena española le confió levantar sus proyectos en Jamaica. Es así como Codelpa cruzó las fronteras dominicanas, para expandir su crecimiento hacia el Caribe.

“En Jamaica aprendimos a trabajar, a interactuar con una cultura diferente, la anglosajona, que no tiene que ver nada con la de nosotros. Aprendimos a trabajar en logística, pues en esa isla no había nada, hasta el cemento había que llevar; aprendimos a abrir un hotel en un año, cuando todo el mundo abria en dos años, y eso nos abrió las puertas en Jamaica, hasta el día de hoy estamos allá”, comenta

En la actualidad suman más de 20,000 habitaciones construidas en República Dominicana, Antigua & Bermuda, Jamaica, Saint Vincent y Haití.

Cuando la construcción de hoteles sobrepasó las mil unidades al año, en Codelpa decidieron ajustar sus procedimientos para garantizar una ejecución de calidad. Peña cuenta que formaron departamentos de calidad y de control económico. A la vez, empezaron a hacer los hoteles de forma prefabricada, ya no utilizaban tanto el material sheerock con el que innovaron en el hotel El Gran Almirante, sino que lo reservaron para ciertos aspectos de la obra.

Muchas cosas empezaron a industrializarse, en vez de hacerse de forma artesanal ya se hacían en serie; como por ejemplo, puertas y ventanas. Con esos ajustes han logrado construir un hotel de 780 habitaciones en menos de un año, comenta Peña.

El sello de Codelpa también se ha impregnado en Haití. Peña narra que cuando en 2010 ese país quedó devastado por el terremoto, viajó hasta allá para ver posibilidades de desarrollar proyectos. En ese entonces fueron contactados por la Fundación Barceló, para construir una escuela. Pero también levantaron oficinas gubernamentales y un destacamento de la Policía.

En la ciudad haitiana Petion Ville erigieron el hotel Best Western Premier; en Puerto Príncipe, Kinam Hotel; una terminal del aeropuerto Toussaint L´ouverture, entre otras obras.

También operaron una fábrica de blocks, junto al dominicano Grupo Estrella. que actualmente se encuentra cerrada.

Diversificación

Antes de Codelpa Estate y Codelpa Hotels, la compañía ya contaba con líneas de negocios relacionadas a la fabricación de blocks y de concreto.

Una evolución orgánica, considera Peña, quien también participa como accionista en otras empresas. Por ejemplo, en Cementos Panam es el segundo accionista mayoritario, junto al empresario Manuel Estrella, también oriundo de Santiago de los Caballeros. En tanto que es accionista minoritario en algunos hoteles de Grupo Martinon.

“Nos hemos diversificado tanto porque creo que hay que poner a la proxima generacion a trabajar, el hotel es parte de eso. Hay que diversificar y crear riqueza para el país aportar hacia donde va el creacimiento y crear una empresa que sea sostenible en el tiempo, eso es parte, ya estamos integrando a las próximas generaciones”, afirma.

Su hija menor, Sara Peña, que es arquitecta y pronto realizará un MBA en la Universidad de Columbia, lo acompaña en esta nueva etapa de Codelpa, liderando el desarrollo del hotel Secrets Tides. En otros momentos también han trabajado para la empresa sus hijos mayores.

“Otra cosa importante en las empresas es hacer construcciones que trascienden, la empresa tiene que trascender”, sentencia el empresario. Esa es una de las razones por las que dice que apuesta a la capacitación de su equipo de trabajo y la búsqueda de la eficiencia de los procesos.

En Codelpa han procurado avalar su trabajo con certificaciones internacionales, que le han permitido trabajar con empresas norteamericanas, europeas y caribeñas. Actualmente, están capacitando a sus ingenieros con la filosofía LEAN, para lograr un mejor trabajo en equipo.

Tendencias

A pesar del auge de la inmobiliaria turística que se observa hoy, Peña descarta que ocurra una sobreoferta en el mercado dominicano y más que saturación, vaticina que se acerca una etapa de estabilidad. Al contrario, considera que “estamos en el mejor momento del mundo de la inmobiliaria, para mí hay un pico que se estabilizará luego”.

Y agrega: “Las ventas no están lentas, es más tener cuidado con lo que estás vendiendo para que no pierdas, porque lo que hoy es, mañana posiblemente no sea”.

Considera que República Dominicana tiene todas las condiciones para los extranjeros que quieran venir a vivir al país, como un clima de verano todo el año, estabilidad económica, excelentes conexiones internacionales, infraestructuras increíbles y un crecimiento de la oferta médica de calidad.

Peña indica que la mayor demanda ahora mismo es de apartamentos, porque tienen costos asequibles y son fáciles de conseguir. Además, señala como gran ventaja las posibilidades de renta que ofrecen plataformas tecnológicas, como Airbnb, que permiten que el inmueble sea rentable y hasta se autopague con los ingresos que genera.

“La gente está buscando donde haya aire y no haya encerramiento, donde pueda sentirse libre y que pueda sentir que está viviendo, donde pueda estar sin restricciones luego de dos años trancados en una casa. Donde la gente pueda caminar, montar bicicleta, jugar golf, pueda hacer una vida al aire libre”, apunta el ejecutivo.

Peña augura un buen futuro para la inmobiliaria turística en el país. Por lo cual, mantiene el enfoque en la expansión del segmento de producción de materiales prefabricados y el desarrollo de su propio hotel.